El Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles en Panamá

Por Ricardo Alberto Ceballos G. – Asociado

El arrendamiento financiero es una forma de financiamiento que, al igual que el préstamo, las líneas de crédito y cualquier otra forma de financiamiento, facilita o pone a disposición del arrendatario un capital que estará representando en el bien arrendado.  No es, por lo tanto, un arrendamiento común ni es tampoco una venta.

El arrendamiento común es un convenio en virtud del cual dos partes se obligan recíprocamente:  una (el arrendador) a conceder temporalmente el uso y/o goce de una cosa o a prestar un servicio o a ejecutar una obra, y la otra (el arrendatario) a pagar por este uso y/o goce, obra o servicio, un precio cierto.  En la compraventa el uso y el goce de la cosa se conceden con carácter únicamente perpetuo, para siempre.

A diferencia de las dos anteriores, es de la esencia del arrendamiento financiero que el goce y el uso se proporcionen con carácter temporal y con la opción de que la cosa también se conceda con carácter perpetuo en el caso de la adquisición del bien.

Conviene tener presente la definición del Contrato de Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles, que nos otorga la Ley 179 del 16 de noviembre del 2020:

“Contrato que comprende los actos o gestiones necesarios para la adquisición del inmueble, la celebración de promesas de compraventa del bien inmueble, así como los desembolsos de abonos sobre el precio de compraventa, según aplique y la etapa de arrendamiento del bien inmueble, que se activa una vez adquirida la propiedad del inmueble por parte del arrendador financiero.

La Ley 179 también nos define al ARRENDADOR FINANCIERO como:

“Aquella Empresa autorizada para dedicarse al negocio de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, entendiéndose los bancos, las empresas fiduciarias, así como las empresas financieras y las empresas arrendadoras, que decidan ejercer el negocio y que estén previamente autorizadas por la superintendencia de Bancos.

Requisitos y formalidades importantes de los Contratos de Arrendamiento Financiero:

1. El Contrato de Arrendamiento Financiero, tal como lo señala la Ley, es un contrato consensual, entendiendo que basta con el mero consentimiento de las partes para su nacimiento.
2. La Ley dispone que el contrato se celebre por un plazo no menor de cinco años o no mayor del período acordado entre el arrendatario financiero y el arrendador financiero.
3. Para que el contrato surta efectos probatorios, el contrato debe, además de constar por escrito, las firmas de las partes deberán ser autenticadas ante notario.
4. El contrato tendrá efectos frente a terceros desde la fecha de inscripción en el Registro Público de la propiedad del bien a favor del arrendador financiero.
5. En el contrato se debe pactar que, al finalizar el período de arrendamiento financiero, el arrendatario financiero disponga, por lo menos, de una de las siguientes opciones:

• Devolver al arrendador financiero el bien objeto del contrato.
• Convenir un plazo adicional de arrendamiento sobre la base de los cánones o alquileres predeterminados o por negociarse.
• Adquirir los referidos bienes por su valor residual o por el precio pactado en el contrato. El arrendador financiero y el arrendatario financiero podrán acordar que la adquisición del bien inmueble objeto del contrato sea realizada por el arrendatario financiero, o que, por instrucción del propio arrendatario financiero, la adquisición se realizada por un tercero vinculado al arrendatario financiero, según se determine por las partes.

Beneficios Fiscales:

A. (ISR): Son deducibles del impuesto sobre la renta:

– La porción de los alquileres correspondientes a intereses que se paguen por razón del arrendamiento.

– Los gastos en que incurra el arrendador financiero.

B. (ITBMS). Los alquileres pagados no serán gravados con el impuesto de transferencia de bienes corporales muebles y la prestación de servicios (ITBMS) por un período de cinco años.

C. (ITBI)Todo bien inmueble que, al finalizar el contrato de arrendamiento financiero, sea traspasado al arrendatario financiero o al beneficiario que este haya designado con fines sucesorios, no estará sujeto al impuesto de transferencia de bienes inmuebles (ITBI).

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