Reporte de Normas por COVID-19 – Panama

El Gobierno de Panamá ha adoptado diversas normativas para hacerle frente al COVID-19.

 

Para su fácil referencia, hemos recopilado las normativas en un reporte, donde las podrá encontrar listadas por cada entidad gubernamental. Este documento se estará actualizando a medida que el gobierno implemente nuevas medidas.

 

Las normas ingresadas esta semana están resaltadas en gris en el documento y las listamos a continuación para su fácil ubicación en el mismo:

Ministerio de Salud

  • Resolución N° 3132 del 23 de diciembre de 2021
  • Resolución N° 3133 del 24 de diciembre de 2021
  • Decreto Ejecutivo N° 903 del 30 de diciembre de 2021

Ministerio de Trabajo y Desarrollo Laboral

  • Decreto Ejecutivo N° 73 del 28 de diciembre de 2021

Para consultas sobre este tema, contáctenos a igranet@icazalaw.com.

Descargar el Reporte de Normas - Actualizado al 30 de diciembre de 2021

Responsabilidades de las Juntas Directivas de las Propiedades Horizontales

Responsabilidades de las Juntas Directivas de las Propiedades Horizontales según el Decreto Ejecutivo 142 del 9 de julio de 2021

Ricardo Alberto Ceballos G.

 

Por: Ricardo Alberto Ceballos 

 

Ha sido expedido el 9 de julio de 2021, el Decreto Ejecutivo 142 reglamentario de la Ley 226 de 8 de junio de 2021, regulando las normas de diseño y edificación en Panamá.

 

Con esta legislación se establece y define la responsabilidad de las Juntas Directivas de las Propiedades Horizontales, así como de sus propietarios y/o habitantes del inmueble, de realizar el mantenimiento periódico adecuado de sus edificaciones una vez se haya emitido el Permiso o Certificaciones de Ocupación. Este mantenimiento deberá incluir el estado de la estructura (losas, columnas, mampostería), de la ventanería y techos, de los revestimientos, así como de las rampas de acceso, rutas de evacuación, escaleras y barandales, entre otros.

 

Se establece además en dicha reglamentación, que las Juntas Directivas de las Propiedades Horizontales, así como sus propietarios y/o habitantes del inmueble, también serán responsables del mantenimiento periódico de los sistemas y equipos eléctricos y mecánicos, así como de los ascensores o escaleras eléctricas, generadores eléctricos, equipos de piscina, sistemas de detección y alarmas de incendios, sistemas contra incendio (incluyendo el mantenimiento de extintores y rociadores), de los sistemas de pararrayos y de gas, al igual que de los equipos de aires acondicionados y extracción y cualquier otro que esté en uso dentro de la edificación, con sus certificaciones al día ante el Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá, de así ser requeridos.

 

Es importante anotar que de acuerdo con el artículo 62 de la Ley 31 de 18 de junio de 2010, que rige la Propiedad Horizontal en Panamá, la Junta Directiva será responsable de cumplir y hacer cumplir las decisiones de la Asamblea de Propietarios en lo referente a la administración y conservación de los bienes comunes y tendrá, además, las funciones y facultades establecidas en dicho artículo, las cuales no son tan específicas como las responsabilidades establecidas en el Decreto Ejecutivo 142 del 9 julio de 2021 mencionadas anteriormente.

 

No obstante, y según los numerales 2 y 9 del artículo 72 de la Ley 31 de 18 de junio de 2010, el administrador de la Propiedad Horizontal tiene la obligación de:

  1. Ejecutar las labores ordinarias y corrientes de administración y conservación, realizar las que fueran de urgencia para la integridad de la propiedad horizontal y acometer las que ordene la Asamblea de Propietarios y
  2. Ordenar las reparaciones urgentes en las áreas comunes de la propiedad horizontal y en las privadas que afecten a otra unidad inmobiliaria.

 

Si bien es cierto que de acuerdo con el artículo 62 es la Junta Directiva la responsable de cumplir y hacer cumplir las decisiones de la Asamblea de Propietarios, es importante recalcar que son los administradores quienes durante el desempeño de sus funciones se constituyen en los responsables de revisar que todo esté en orden dentro de la Propiedad Horizontal a fin de informar inmediatamente a la Junta Directiva de lo que está sucediendo, no sólo por el servicio que prestan, el cual es pagado con la cuota de gastos comunes que aportan todos los propietarios, sino por el deber que tienen de velar por la integridad de los copropietarios y habitantes del Residencial o Edificio,  esto último  con el único  fin de que cada propietario tenga la tranquilidad dentro de su día a día.

 

No está de más recordarle a los propietarios de una Propiedad Horizontal, lo importante que es asistir  a las reuniones en asamblea de copropietarios de su Edificio o Residencial para que emitan sus opiniones y hagan valer sus derechos, así como para que cumplan con su deber y aprovechen para calificar la labor de los administradores, que debieran ser contratados no sólo por la cantidad de servicios que proponen o por lo que cobren, sino por la experiencia que estos tengan, para que en el caso de una situación específica actúen con la debida diligencia.

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Ley de Protección de Datos Personales en Panamá

Ley N°81 de marzo de 2019 sobre la Protección de Datos Personales de Panamá

 

En el marco de la celebración del Día Internacional de la Protección de datos, les compartimos los puntos más importantes que se deben tomar en cuenta sobre la Ley N°81 de marzo de 2019 sobre la Protección de Datos Personales en la República de Panamá, la cual entrará en vigencia el 29 de marzo de 2021.

Haga clic en las imágenes

¿Desea obtener más información sobre esta ley?

Panamá extiende vigencia de permisos de residencia para extranjeros

Resolución No. 636 del 27 de enero de 2021

 

Se extenderá hasta el 30 de junio de 2021 el periodo de todos los permisos de residencia de extranjeros que se vencieron a partir del 13 de marzo de 2020.  Todo permiso o estadía vencido durante este periodo, no generará multas por vencimiento.

 

Los trámites incluyen:

  • Carnet de permisos provisionales
  • Visas de no residentes
  • Carnet de Estadía Judicial
  • Carnet de Regularización Migratoria
  • Estadías en calidad de turista

 

Se reconocerán como vigentes los certificados de nacimiento y de matrimonio hasta el 30 de junio de 2021 previamente expedidos y que hayan expirado durante el periodo comprendido entre el 13 de marzo del 2020 al 31 de enero de 2021.

 

Para asistencia sobre temas migratorios

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Lo que debe saber sobre las Asociaciones Público-Privadas en Panama

En septiembre de 2019 la República de Panamá aprobó la Ley 93 (“Ley 93”) mediante la cual se regulan las Asociaciones Público-Privadas (“APP”). Recientemente, en diciembre de 2020, se aprobó el Decreto Ejecutivo No. 840, mediante el cual se reglamenta la Ley 93 (“DE 840”).

 

Descargar texto completo

Concepto

Las APP constituyen una modalidad contractual pública de largo plazo (hasta 30 años prorrogables hasta por 10 años más y hasta por 5 años si ocurren retrasos imputables a la Entidad Pública Contratante)  (“Contrato  APP”),  mediante  la  cual  el  Gobierno  Central,  una  o  más  entidades autónomas y semi-autónomas del Sector Público No Financiero, municipios o sociedades de las cuales el Estado sea propietario en no menos de un 51% (“Entidad Pública Contratante”), luego de un proceso de licitación pública, podrá convenir con entidades del sector privado  (“Contratista APP”) el uso de sus conocimientos, experiencias, equipos, tecnologías y capacidad financiera, así como la distribución de riesgos y recursos, para el diseño, construcción, expansión, financiamiento, explotación, operación mantenimiento, administración y/o suministro de infraestructuras, equipamiento asociado o servicios públicos (“Proyecto de APP”), incluidos en el Plan Quinquenal de Inversiones o listados de cuando en cuando por el Consejo de Gabinete, cuyo monto no podrá ser inferior a B/.15 millones, salvo en el caso de los municipios.

 

Modalidades o Clases

Las APP pueden ser Autofinanciadas (si los costos los recupera el Contratista APP con los ingresos que perciba del Proyecto de APP) o Cofinanciadas (si el Proyecto APP requiere de recursos financieros del Estado, de manera que conlleve Compromisos Firmes o Contingentes de la Entidad Pública Contratante). No se consideran Recursos Financieros del Estado la transferencia de otros activos que no sean dinero o créditos, los gastos y costos de adquisición o apropiación, los pagos que hagan los usuarios al Contratista APP.

Los Bancos Estatales (i.e. BNP, Caja de Ahorros y BDA) solo podrán financiar hasta el 15% del Proyecto APP.

En las APP Cofinanciadas los recursos deberán ser administrados a través de un fideicomiso de propósito determinado en Panamá, que se deberá constituir antes de la firma del Contrato APP, con una vigencia igual a la del Contrato APP y sus prórrogas más 1 año adicional, en el cual la Entidad Pública Contratante podrá ser Fideicomitente y/o Beneficiario, y el Fiduciario deberá (i) contar con licencia fiduciaria otorgada por la SBP, (ii) ser aprobado por el Ente Rector, a través de la Secretaría Nacional APP, y (iii) tener experiencia mínima de 5 años en proyectos de infraestructura con valor no inferior a B/.15 millones.

 

Proyectos incluidos y excluidos

El DE 840 autoriza el uso de APP para el desarrollo de proyectos de transporte, logística, energía, comunicaciones, riego, infraestructura urbana, edificaciones públicas, vivienda social, infraestructura para servicios de esparcimiento, recolección y/o tratamiento de basura, desarrollo agrícola, y administración y gestión de bienes patrimoniales del Estado.

Están expresamente excluidas el IDAAN, la ACP, la CSS, el BNP, la Caja de Ahorros, el ISA, la SMV, la SBP, los servicios de seguridad pública, salud médica, educación oficial y extracción de minerales metálicos. Sin embargo, el DE 840 dispone que la provisión de infraestructura y equipamiento, así como la reposición, conservación y mantenimiento en dichos sectores sí podrán ser objeto de APP.

La Entidad Pública Contratante interesada en desarrollar un Proyecto de APP debe presentar ante el Ente Rector (conformado por 5 ministros de Estado y el Contralor General), a través de la Secretaría Nacional de APP que estará en el Ministerio de la Presidencia, para aprobación su solicitud, el Informe Técnico, la Matriz de Asignación de Riesgos, Esquema Financiero, Impacto Fiscal, las Garantías Financieras, el Pliego de Cargos y el proyecto de Contrato APP.

La Secretaría Nacional de APP debe crear un Registro APP en el cual se podrán ver todos los Proyectos APP aprobados por el Ente Rector, los Informes Técnicos, los Pliegos de Cargo para las licitaciones públicas, los integrantes de la Comisiones Evaluadoras, los laudos arbitrales que se dicten, los pactos sociales de las SPV que sean Contratistas APP, los contratos de fideicomiso de propósito determinado, las resoluciones de la Entidad Pública Contratante en las que establezcan las tarifas y cargos.

 

Proceso de Selección de Contratista APP

Una vez aprobado un Proyecto APP por el Ente Rector, la Entidad Pública Contratante llevará a cabo su proceso de licitación pública para la selección del Contratista APP.

Pueden participar en las licitaciones públicas tanto nacionales como extranjeros que tengan capacidad legal para contratar con el Estado, siempre que no estén inhabilitados, que cumplan con el principio de integridad (i.e. no haya incurrido en actos de corrupción) y que cumplan con lo dispuesto en el correspondiente pliego de cargos y las disposiciones legales aplicables. Están inhabilitados para participar en licitaciones públicas para Proyectos APP: (i) los morosos en el pago de multas por incumplimiento de contratos con el Estado, (ii) los que participaron en cualquier forma en el proceso de selección de contratista, (iii) los condenados en Panamá, mediante sentencia ejecutoriada, a quedar inhabilitados para ejercer funciones públicas o para contratar con el Estado, (iv) los declarados en estado de liquidación, (v) los que han incurrido en falsedad con relación a la información requerida, (vi) los que no estén legalmente constituidos, (vii) a los que se les haya resuelto administrativamente un contrato por incumplimiento culposo o doloso, (viii) las personas naturales que hayan sido condenadas en Panamá por sentencia ejecutoriada, en los 10 años previos, por delitos contra la administración pública, blanqueo de capitales, contra el orden económico, contra la seguridad colectiva, contra el patrimonio económico y contra la fe pública, con penas de 1 año o más.

Las convocatorias a licitación pública se harán a través del portal electrónico del Ente Rector, con no menos de 30 días hábiles de anticipación. La información referente al valor de referencia y a los criterios de evaluación técnica serán públicos. La Fianza de Propuesta la establecerá la Entidad Pública Contratante junto con la Contraloría General y no se determinará conforme al valor de la oferta económica; en todo caso el monto aparecerá en el respectivo Pliego de Cargos.

Podrá haber instancias previas al proceso de licitación en sí, tales como solicitudes de muestras de interés, procesos de precalificación y acceso a salas de datos.

En todo caso, el día, hora y lugar señalados en el Pliego de Cargos, los proponentes deberán entregar sus Propuestas (que deberán contener su propuesta técnica, su propuesta económica y la fianza de propuesta). Solo se rechazarán de plano aquellas propuestas que no vayan acompañadas de la fianza de propuesta o hayan presentado una fianza de propuesta por valor o vigencia inferior al exigido. Los demás documentos podrán ser subsanados en un período de 5 días hábiles siguientes. Las Propuestas Técnicas y Económicas (con excepción del sobre que contenga la propuesta sobre la variable de adjudicación ofertada) serán abiertas y listadas en un Acta, en orden de presentación y con indicación de los valores propuestos. El proceso de evaluación conllevará dos etapas: (i) una de evaluación de cumplimiento de los requisitos técnicos; y (ii) otra de evaluación de propuestas económicas. Las Propuestas Técnicas, que no hayan sido descalificadas por no presentar toda la información solicitada, serán evaluadas bajo la modalidad cumple/no cumple. Las Propuestas Económicas, que no hayan sido descalificadas por no cumplir con los términos y condiciones del Pliego de Cargos, serán evaluadas de manera independiente de la Propuesta Técnica, conforme a los criterios objetivos establecidos en el Pliego de Cargos (e.g. mayor ingreso para la Entidad Pública Contratante, menor plazo para el Contrato APP, menor pago por parte de la Entidad Pública Contratante), en ambos casos por decisión mayoritaria de una Comisión Evaluadora conformada previo a la recepción de propuestas, por no menos de 3 miembros que deberán ser profesionales de reconocida experiencia, quienes se podrán asesorar con otros expertos. La Comisión Evaluadora dispondrá de 30 días hábiles para rendir su informe de evaluación a la Entidad Pública Contratante. Los errores que sean subsanables se podrán subsanar en un plazo de 5 días hábiles. Las Propuestas podrán ser rechazadas por onerosas o riesgosas en caso de que excedan un porcentaje del valor de referencia establecido en el Pliego de Cargos. El Informe de Evaluación se publicará en el portal electrónico del Ente Rector y los participantes dispondrán de 10 días hábiles para hacer observaciones, luego de lo cual y en un plazo no mayor de 10 días hábiles la Entidad Pública Contratante procederá a hacer la adjudicación mediante resolución motivada.

La Entidad Pública Contratante adjudicará el Contrato de APP mediante resolución motivada. En caso de descalificación o de considerarse una propuesta como riesgosa u onerosa, se podrá hacer la adjudicación al proponente con siguiente mayor puntaje. En caso de que no quedara algún proponente, la licitación se declarará desierta.

Los que se crean afectados por las decisiones, podrán interponer los recursos previstos en la Ley de Contratación Pública.

 

Contratos APP, modificaciones y terminación

Los Contratos de APP contendrán, sin perjuicio de las cláusulas que las partes tengan a bien incluir, las siguientes:

  1. Derechos y obligaciones de las partes.
  2. La asignación de riesgos del Proyecto APP.
  3. Obligaciones que asume el Contratista APP en cuanto a infraestructura, equipamiento y/o servicios.
  4. Estándares de calidad.
  5. Cláusula de progreso que permita incorporar nuevas tecnologías.
  6. Condiciones de pago de la remuneración al Contratista APP.
  7. Compromisos Contingentes, de haberlos.
  8. Aportes del Contratista APP a la Entidad Pública Contratante.
  9. Procedimiento de modificaciones contractuales.
  10. Condiciones de modificación unilateral o rescate administrativo por la Entidad Pública Contratante.
  11. Régimen de liquidación, en caso de terminación anticipada.
  12. Requerimientos información e inspección del Proyecto
  13. Mecanismos de control de cumplimiento y penalidades aplicables.
  14. Causales de incumplimiento y períodos de subsanación.
  15. Plazo de vigencia.
  16. Mecanismo de resolución de conflictos (e.g. negociación directa, panel técnico, arbitraje).

El Contrato APP también podrá establecer sanciones por incumplimiento, las cuales podría ir desde amonestación escrita, multas pecuniarias, hasta terminación del contrato, según la gravedad de la falta.

Dado que es un contrato público, requiere del refrendo de la Contraloría General y publicado en la Gaceta Oficial. Para suscribir el Contrato APP se requiere que el Contratista APP aporte la correspondiente Fianza de Cumplimiento.

Los Contratos APP podrán ser modificados por la Entidad Pública Contratante, previa consulta de la Secretaría Nacional de APP y aprobación del Ente Rector, por razones de interés público, en cuyo caso deberá compensar económicamente al Contratista APP, sea mediante pagos de la Entidad Pública Contratante, pago de terceros, ajuste del plazo del Contrato APP, modificación de tarifas o modificación del valor presente de los ingresos del Contrato APP. Las modificaciones también podrán darse a solicitud del Contratista APP, en cualquier momento antes de haber cumplido las ¾ partes de la duración del Contrato APP y siempre que no se altere la Matriz de Asignación de Riesgos. En todo caso, las modificaciones no podrán exigir nuevas inversiones en exceso del 20%, ni podrán en el acumulado exceder del 40% del valor estimado de la inversión. Toda adenda al Contrato APP deberá ser evaluada por la Secretaría Nacional de APP, aprobada por el Ente Rector, refrendada por la Contraloría General y publicada en el portal electrónico del Ente Rector.

Los Contratos APP terminarán, previa declaración de la Entidad Pública Contratante mediante resolución motivada, con la autorización del Ente Regulador, por (i) fuerza mayor o caso fortuito que impidan su ejecución permanentemente, (ii) vencimiento del plazo convenido (iii) mutuo acuerdo, (iv) Incumplimiento Grave, (v) rescate administrativo, (vi) cualquier otra prevista en ley o en el Contrato APP. Los Contratistas APP a los que se le termine su Contrato APP por algún Incumplimiento no podrá volver a licitar para un Proyecto APP por un período de 10 años.

No podrán ser objeto de métodos alternos de solución de conflictos: (i) materias no contractuales, (ii) resoluciones administrativas emitidas con relación al Contratista APP, (iii) los que disponga el Contrato APP.

 

Condiciones Precedentes a la suscripción del Contrato APP

Para que el Contratante APP pueda suscribir el Contrato APP que le fue adjudicado deberá haber cumplido las siguientes condiciones mínimas: (i) haber constituido la SPV, (ii) haber constituido el fideicomiso, en caso de APP Cofinanciada, (iii) haber constituido la Fianza de Cumplimiento, (iv) presentar los modelos de contratos de póliza exigidos, (v) presentar las declaraciones juradas y demás documentos requeridos en el Pliego de Cargos.

 

Contratante APP

El Contrato APP se deberá suscribir con una sociedad de propósito específico (“SPV”) constituida bajo ley panameña. El objeto social de esta sociedad deberá estar limitado a las actividades previstas en el Contrato APP, incluyendo las conexas o accesorias; su vigencia deberá exceder en 3 años la vigencia del Contrato APP y su domicilio social deberá estar en Panamá. Las modificaciones al pacto social requieren de autorización por parte de la Entidad Pública Contratante.

El capital mínimo requerido en el Pliego de Cargos, deberá ser pagado al momento de su constitución y mantenerse durante toda la vigencia del Contrato APP. El menos el 51% de dicha capital deberá ser aportado por el adjudicatario de la licitación. En caso de que haya otros aportantes (accionistas) la SPV deberá tener dos clases de acciones: (i) Paquete Accionario de Control (PAC), y (ii) Paquete Accionario de Libre Disposición (PALD).

 

Restricción al Cambio de Control y Cesión de Derechos del Contrato APP

La transferencia de acciones PAC de la SPV, al igual que la cesión de los derechos del Contrato APP requerirán la aprobación previa de la Entidad Pública Contratante, la autorización del Ente Rector y, de existir, del acreedor prendario. Las acciones PALD son libremente transferibles, siempre que la Entidad Pública Contratante verifique que los nuevos accionistas cumplen con las condiciones previstas en el Pliego de Cargos.

 

Limitaciones al Dominio y Prenda Especial de los bienes y derechos de la Contratante APP

Los bienes y derechos que adquiera la SPV Contratista APP para efectos del Proyecto APP no podrán ser enajenados, hipotecados o sometidos a gravámenes sin el consentimiento previo de la Entidad Pública Contratante, salvo para ser traspasado a un fideicomiso en el caso de APP Cofinanciada; y en todo caso tales bienes y derechos pasarán a ser propiedad pública al extinguirse el Contrato de APP.

Los derechos derivados del Contrato APP incluyendo los ingresos a recibir por el Contratista APP pueden ser objeto de Prenda Especial (sin desplazamiento), previa autorización expresa de la Entidad Pública Contratante, y el Ente Rector deberá aprobar la transferencia al acreedor prendario o un operador calificado. La constitución de la Prenda Especial impedirá al Contratista APP ceder el Contrato APP, ceder las Acciones PAC, hacer modificaciones al Contrato APP, y/o terminar anticipadamente el Contrato APP. La ejecución de la Prenda Especial conllevará la sustitución del Contratista APP o la transferencia de las acciones PAC y las PALD solo si fueron pignoradas.

 

Suspensión del Contrato APP por razones de Caso Fortuito y Fuerza Mayor

La normativa establece definiciones más detalladas de las que ofrece la legislación Civil en cuanto a lo que constituye Caso Fortuito y Fuerza Mayor, y permite en esos casos suspender los efectos del Contrato APP, previa declaración de la Entidad Pública Contratante con la opinión de la Secretaría Nacional de APP.

 

Causales de Terminación del Contrato APP

La normativa distingue entre causales imputables al Contratista APP (e.g. incumplimiento grave de obligaciones, insolvencia, liquidación), causales imputables a la Entidad Pública Contratante (e.g. incumplimiento grave, rescate administrativo) y causales no imputables (e.g. vencimiento del plazo, mutuo acuerdo, imposibilidad de ejecución). La distinción entre las causales de terminación es relevante a efectos de establecer si hay lugar o no a efectos económicos aplicables (e.g. indemnizaciones).

La responsabilidad del Contratista APP, con relación a los bienes y derechos transferidos a la Entidad Pública Contratante al terminar el Contrato APP, se extiende a 1 año con relación a bienes inmuebles y 6 meses con relación a bienes muebles.

 

Intervención Administrativa

Los Contratistas APP están expuestos intervención por parte de la Entidad Pública Contratante, previa autorización del Ente Rector, en casos de Incumplimientos Graves (tal como sean detallados en el Contrato APP o en el Pliego de Cargos), luego de haber expirado los tiempos de subsanación y siempre que los acreedores no hayan optado por ejercer el derecho de sustitución y terminación del Contrato APP. Constituyen Incumplimientos Graves: (i) interrupción grave e injustificada en la prestación del servicio o abandono de las obras, (ii) incumplimiento grave del Contratista APP.

El Interventor designado (que deberá ser economista, financista, contador, ingeniero u otro afín, con más de 10 años de experiencia), desplazará temporalmente a todos los órganos de administración del Contratista APP, deberá rendir cuentas de su gestión, a la Entidad Pública Contratante, a los 90 días calendario de su nombramiento, y en todo caso la intervención durará hasta el máximo previsto en el Contrato APP. Una vez terminada la intervención, el Interventor podrá devolver la administración y explotación al Contratista APP, entregarlas a un nuevo contratista, o continuar él con la administración y explotación del Proyecto APP.

 

Consultas

Para cualquier consulta adicional sírvase contactar a nuestros abogados del Departamento de Asuntos Gubernamentales:

Gabriel González-Ruiz

Luis Chalhoub

Alfredo Fonseca

Adolfo González-Ruiz

Descargar el Decreto Ejecutivo No. 840 del 31 de diciembre de 2020

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El Arrendamiento, el Decreto Ejecutivo145 de 1° de mayo de 2020, y el COVID (Estado de Emergencia)

Carlos VillalobosPor Carlos E. Villalobos Jaén – Asociado

 

De acuerdo al Código Civil, El Contrato de Arrendamiento, es aquel por virtud del cual una parte se obliga a dar a la otra, el goce o uso de una cosa por tiempo determinado, por un pago de precio cierto.

 

Surge como obligación para el arrendador el entregar la cosa objeto del contrato, haciendo las reparaciones para conservarla en estado de servir  para el uso que ha sido destinada, manteniendo al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo lo que dure.  El arrendatario está obligado a usar la cosa destinándola al uso pactado y principalmente pagar el precio del arrendamiento como fue convenido.

 

Atendiendo las obligaciones y derechos mutuos, arrendador y arrendatario quedan sometidos a lo convenido, y a las leyes vigentes en la época que se suscribió el contrato, obligados a respetar los pactos, so pena de que pueda pedirse la rescisión y/o la indemnización  de daños y perjuicios (ver artículo 1308 del Código Civil).

 

Por otro lado la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 modificada por la Ley 28 de 12 de marzo de 1974, por la cual se dictan medidas sobre los arrendamientos y se crea en el Ministerio de Vivienda, la Dirección General de Arrendamientos, establece en el artículo  primero  lo siguiente:

Es de orden público el arrendamiento de bienes inmuebles particulares destinados para habitación, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docentes.

Salvo lo dispuesto en los artículos 4, 5, 6, 7, 8, 10, 13, 16, 19, 20, 65, 66 y 68, el Órgano Ejecutivo podrá excluir del ámbito de aplicación de esta Ley, por medio del Decreto y en base a tramos de arrendamientos y otras características, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles que se regirán por la libre contratación.”

En uso de la facultad reglamentaria contenida en el artículo 1° citado, se dictó el Decreto Ejecutivo 294 de 7 de diciembre de 1994 y el Decreto Ejecutivo N° 7 del 10 de enero de 1995.

 

El Decreto Ejecutivo N° 294 del 7 de diciembre de 1994 del Ministerio de Vivienda resolvió, excluir del ámbito de aplicación de la Ley 93 del 4 de octubre de 1973:

“Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares destinados para habitación, cuyo canon de arrendamiento sea superior a la suma de CIENTO CINCUENTA BALBOAS (B/ 150.00) mensuales.  

 

Por otro lado el Decreto Ejecutivo N° 7 del 10 de enero de 1995 excluye de la aplicación de la ley 93 de octubre de 1973 los siguientes contratos:

  1. Los contratos de arrendamiento de habitaciones amuebladas en bienes inmuebles particulares destinados a esta actividad en forma permanente u ocasional.
  2. Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares desocupados y destinados para habitación, que se celebren a partir de la vigencia de este decreto.
  3. Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares destinados para establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales o docentes.

Frente a la normativa anterior surge el Decreto Ejecutivo N° 145 del 1° de mayo de 2020, que se titula: “que dicta medidas sobre los arrendamientos, procesos de lanzamiento y desalojo y se dictan otras medidas”.

 

El Decreto Ejecutivo N° 145, en sus considerandos, asume lo siguiente:

“Que la crisis sanitaria producida por la pandemia causada por el COVID-19, ha producido la pérdida de empleos, la suspensión de los efectos de los contratos y actividades comerciales e industriales lo que imposibilita el pago puntual de los cánones de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a habitación, uso comercial, profesional, industrial y  docente, lo que hace necesaria la intervención del Organo Ejecutivo, para el establecimiento de mecanismos que garanticen el cumplimiento de los derechos y obligaciones de ambas partes en la relación”.

Se presume en esa consideración, que, por razón del COVID, “los arrendatarios han perdido los empleos”, y que se han “suspendido los efectos de todos los contratos” que mantienen o mantenían los arrendatarios.  Lo más cercano a la realidad, es que las empresas comerciales e industriales, que tienen la condición de arrendatarias, quedaron suspendidas en sus labores porque así lo ordenó el Decreto Ejecutivo N° 500 del 19 de marzo de 2020.

Examinemos los puntos “reglamentados” en el Decreto Ejecutivo 145.

 

1.  SUSPENDER POR EL TÉRMINO QUE DURE EL ESTADO DE EMERGENCIA NACIONAL, LOS EFECTOS JURÍDICOS DEL DECRETO EJECUTIVO 294 DE 7 DE DICIEMBRE DE 1994 Y EL DECRETO EJECUTIVO N° 7 DEL 10 DE ENERO DE 1995, EN LOS TÉRMINOS DEL PRESENTE DECRETO EJECUTIVO. 

Lo que pretende esta suspensión es que todos los contratos de arrendamiento de inmuebles, sin ninguna distinción, queden sometidos a la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 modificada por la Ley 28 de 12 de marzo de 1974.

Semejante determinación debe llevarnos a considerar lo siguiente.

Pregunto, es válido haber suspendido los efectos jurídicos de dos Decretos Ejecutivos, mediante otro Decreto Ejecutivo.  Hasta donde es válido que un “Decreto Ejecutivo” suspenda los efectos de otro Decreto Ejecutivo de carácter general?. No se trata de la derogación de los anteriores, decretando una nueva normativa, sino solo la suspensión, por un plazo determinado, es decir por lo que dure el estado de emergencia.

 

El Pleno de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de 14 de febrero de 2003, en cuanto al tema de la potestad reglamentaria, ha señalado que:

“La potestad reglamentaria constituye, pues, una función del Ejecutivo para facilitar el cumplimiento o aplicación de las leyes, respetando el espíritu y sentido de la ley que regula, es decir, que no debe el Órgano Ejecutivo pretextando cumplir con la función reglamentaria que la constitución le encomienda, desbordar o contradecir sus preceptos. De allí, la frase acuñada por el administrativista Jaime Vidal Perdomo, que refiere que a mayor extensión de la Ley, menor extensión del reglamento, que la extensión del reglamento es inversamente proporcional a la extensión de la ley.

Los decretos ejecutivos o decretos reglamentarios han sido una potestad tradicional del Órgano Ejecutivo para la cumplida ejecución de las leyes, los que realiza mediante actos singulares o mediante normas reglamentarias de carácter general (leyes en sentido material, si se quiere), potestad ésta que se encuentra vinculada a la ley que se propone reglamentar, no pudiendo rebasar sus límites, sino que, como manifiesta el jurista Libardo Rodríguez, en su monografía “Los Actos del Ejecutivo en el Derecho Colombiano” (Ed. Temis, 1977), el reglamento debe coincidir en su sentido general con la ley que pretende regular:

“Como tales actos se dictan para la ejecución de las leyes, sus condiciones de fondo son dadas por el respeto debido a ellas y, lógicamente, a la Constitución Nacional.

Así lo considera sin vacilaciones la doctrina: “El decreto reglamentario no puede adicionar la ley que reglamenta, ni variar su sentido, ni exceder sus términos. El reglamento debe coincidir en su sentido general con la ley. Su objeto no es crear normas, esa función normativa corresponde al legislador. El reglamento tiene por finalidad desarrollar los preceptos de la ley, desenvolverlos, precisarlos, concretarlos, crear los medios para su ejecución, dictar las medidas para su cumplimiento, sin que al hacer esto pueda modificar en ningún aspecto esa ley. Se trata de hacerla viable, activa, que produzca los resultados y los efectos que determinó el legislador”. (Libardo Rodríguez. Los Actos Ejecutivos en el Derecho Colombiano. Editorial Temis, 1977).

…”

 

La Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia, en reiterados fallos se ha referido al tema de la potestad reglamentaria del Ejecutivo, por ejemplo en el fallo de 29 de octubre de 1991 señaló lo siguiente:

Los límites de la potestad reglamentaria pueden ser de carácter formal o de índole material. Los primeros atañen a la competencia para dictar el reglamento, al respeto por las normas de superior jerarquía, sobre todo a la Constitución y a las leyes, según se prevé en el artículo 15 del Código Civil, y al respeto por el procedimiento legal para la elaboración y promulgación de los reglamentos. Los límites materiales hacen relación con la limitación de la potestad discrecional de reglamentar las leyes, que debe ejercerse en interés público y no con abuso o desviación de poder; a la materia que puede ser objeto del reglamento, entendiéndose que el mismo `está ordenado inicialmente al propio campo de funciones que la Administración tiene atribuidas en el concierto público´ (Eduardo Enterría y Tomás Ramón Fernández, op. cit. pág. 216) y también se refiere a la irretroactividad de los reglamentos, en virtud del principio previsto en el artículo 43 de la Constitución que, si bien se refiere a las leyes, a fortiori es aplicable a los reglamentos, que están subordinados a las leyes”.

La cita anterior es con el propósito de poner en contexto, las características de la potestad reglamentaria expresada a través de los “Decretos Ejecutivos”.

El Código Civil se refiere a la “Derogación de las Leyes” Capitulo IV del Libro Primero. El artículo 36 expresa lo siguiente:

“Estimase insubsistente una disposición legal por declaración expresa del legislador o por incompatibilidad con disposiciones especiales posteriores, o por existir una ley nueva que regule íntegramente la materia a que la anterior disposición se refería”.

Si tal como señala la Corte, los “Decretos Ejecutivos”, deben estar sometidos a la legalidad, no se ajusta a la Ley que a través de un Decreto ejecutivo se suspenda otro Decreto Ejecutivo; más, cuando dichos decretos ejecutivos son normas reglamentarias de carácter general, que vienen aplicándose desde los años 1994 y 1995 fecha en que fueron expedidos.

 

Por otro lado debemos referirnos al artículo 46 de la Ley 38 del 2000, cuyo texto expreso señala lo siguiente:

“Artículo 46. Las órdenes y demás actos administrativos en firme, del Gobierno Central o de las entidades descentralizadas de carácter individual, tienen fuerza obligatoria inmediata, y serán aplicados mientras sus efectos no sean suspendidos, no se declaren contrarios a la Constitución Política, a la ley o a los reglamentos generales por los tribunales competentes.

Los decretos, resoluciones y demás actos administrativos reglamentarios o aquéllos que contengan normas de efecto general, sólo serán aplicables desde su promulgación en la Gaceta Oficial, salvo que el instrumento respectivo establezca su vigencia para una fecha posterior.”

Estimamos que esta orden reglamentaria no ha cumplido con la Ley, en cuanto al procedimiento legal para su elaboración, y excede los límites de lo que puede reglamentar.

En definitiva corresponderá a los Tribunales, como señala Francesco Carnelutti, proveer lo necesario para terminar el producto semielaborado, en este caso el “Decreto ejecutivo” (la Ley), interpretándolo y aplicándolo.

 

2.  Suspender todos los trámites de los Procesos de Lanzamiento y desalojo de bienes inmuebles destinados para su uso, habitación, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docente, sin distinción del canon de arrendamiento, mientras dure el Estado de emergencia Nacional declarado por el Organo Ejecutivo.

El segundo punto del Decreto Ejecutivo, suspende los trámites de los Procesos de Lanzamiento y desalojo de los bienes inmuebles.  Debemos suponer que estos Lanzamientos y desalojos de que trata el decreto se refieren a aquellos que se adelantan de conformidad con la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 modificada por la Ley 28 de 12 de marzo de 1974, y no aquellos Procesos que se adelantan en los Juzgados competentes del Organo Judicial.

Respecto a este punto debe tenerse en consideración el artículo 32 del Código Civil, cuyo texto expreso es el siguiente:

Las leyes concernientes a la sustanciación y ritualidad de los juicios prevalecen sobre las anteriores desde el momento en que deben empezar a regir. Pero los términos que hubieren empezado a correr, y las actuaciones y diligencias que ya estuvieren iniciadas, se regirán por la ley vigente al tiempo de su iniciación.”

El Código Judicial al respecto establece lo siguiente:

Artículo 461. El procedimiento civil regula el modo como deben tramitarse y resolverse los procesos civiles cuyo conocimiento corresponde al Órgano Judicial y a los funcionarios que determinan este Código y otras leyes.

 

Artículo 464. La persona que pretenda hacer efectivo algún derecho o pretensión, que se declare su existencia o que se declare la inexistencia de uno adverso a sus intereses o la existencia o inexistencia de una relación jurídica que le concierna o afecte, puede pedirlo ante los tribunales en la forma prescrita en este Código.

 

Artículo 1401. El lanzamiento será decretado en los siguientes casos:

  1. Cuando esté vencido el término del desahucio sin que el arrendatario haya desocupado el local o haya entregado el bien objeto del contrato;
  2. Cuando el arrendatario esté en mora en el pago de los alquileres correspondientes a dos o más períodos consecutivos, si se tratare de predio urbano, o de un período entero si se tratare de predio rústico; y
  3. Cuando proceda de acuerdo con disposición legal expresa.

En el caso de que trata el ordinal 1, el lanzamiento se tramitará en el mismo expediente del desahucio.

No será admisible como prueba en ningún caso el pacto de pagar el arrendamiento por adelantado.”

Claro está, que ninguna de las normas citadas, ni las que le son concordantes del Código Judicial, han sido derogadas por el “Decreto Ejecutivo”, por lo que entendemos que la suspensión decretada no afecta estos Procesos jurisdiccionales.

 

3. Se faculta al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial para conocer de los Contratos de arrendamiento contemplados  en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 modificada por la Ley 28 de 12 de marzo de 1974, sin excepción del monto de canon de arrendamiento.

Esta determinación es consecuencia del punto 1 contenido en el decreto ejecutivo 145.   Es que eliminados el DECRETO EJECUTIVO 294 DE 7 DE DICIEMBRE DE 1994 y EL DECRETO EJECUTIVO N° 7 DEL 10 DE ENERO DE 1995, la consecuencia no es otra que pretender aplicarle, a todos los contratos de arrendamiento la Ley 93 y sus modificaciones.   Nos remitimos a nuestras consideraciones respecto al punto uno, en cuanto a nuestras dudas sobre la validez de la “derogatoria” o “suspensión” de los referidos decretos.

Por otro lado, debemos considerar lo que ya exponía la Corte Suprema de Justicia, Sala Tercera, en cuanto a “la irretroactividad de los reglamentos, en virtud del principio previsto en el artículo 46 de la Constitución que, si bien se refiere a las leyes, a fortiori es aplicable a los reglamentos, que están subordinados a las leyes”.

El artículo 46 de la Constitución Nacional establece lo siguiente:

“ARTICULO 46. Las leyes no tienen efecto retroactivo, excepto las de orden público o de interés social cuando en ellas así se exprese. En materia criminal la Ley favorable al reo tiene siempre preferencia y retroactividad, aún cuando hubiese sentencia ejecutoriada”.

En desarrollo de dicha norma Constitucional, señala el artículo 3 del Código Civil:

“Las leyes no tendrán efecto retroactivo en perjuicio de derechos adquiridos”.

Ciertamente la Ley de arrendamiento es de orden público pero ese mismo artículo dispuso una excepción, al excluir del ámbito de su aplicación los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en base a tramos de arrendamiento y otras características, que se regirán por la libre contratación, cuando así lo Decrete el Organo Ejecutivo.  El artículo de referencia señala lo siguiente:

“ARTÍCULO 1. El Artículo 1º de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 quedará así:

Es de orden público el arrendamiento de bienes inmuebles particulares destinados para habitación, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docentes.

Salvo lo dispuesto en los artículos 4, 5, 6, 7, 8, 10, 13, 16, 19, 20, 65, 66 y 68, el Órgano Ejecutivo podrá excluir del ámbito de aplicación de esta Ley, por medio del Decreto y en base a tramos de arrendamientos y otras características, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles que se regirán por la libre contratación”.

Precisamente fue el ORGANO EJECUTIVO a través del DECRETO EJECUTIVO 294 de 7 de diciembre de 1994 y el DECRETO EJECUTIVO N° 7 del 10 de enero de 1995, que dispuso que algunos contratos de arrendamiento quedaban fuera del ámbito de aplicación de la Ley 93 de 1973, por lo que no es dable, hacer retroactivo lo que el mismo ORGANO EJECUTIVO dispuso que se rigiera por la libre contratación.

No olvidemos lo dispuesto en el artículo 30 del Código Civil, cuyo texto expreso señala:

En todo contrato se entenderán incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebración.

Exceptúase de esta disposición:

  1. Las leyes concernientes al modo de reclamar en juicio los derechos que resultaren del contrato; y
  2. Las que señalen penas para el caso de infracción de lo estipulado; la cual será castigada con arreglo a la ley bajo la cual se hubiere cometido.”

 

4. En el caso de los contratos de arrendamiento que terminen durante el período en que se encuentren suspendidas las medidas de lanzamiento y desalojo; los mismos se extenderán, manteniendo las mismas condiciones contractuales, por el periodo de la vigencia de este Decreto Ejecutivo.

Este punto es otro elemento de confusión, dentro de la relación contractual de arrendamiento.  Todos aquellos contratos que fueron convenidos sobre la base de la libre contratación, deben ser interpretados de acuerdo a las leyes vigentes al tiempo de su celebración, atendiendo los plazos y condiciones convenidas.

Es un hecho infranqueable, que no hay acceso a los entes administrativos y los Tribunales, para la interposición de Lanzamientos.

Por otro lado, si entendemos bien lo previsto en el punto cuatro, al mantenerse las mismas condiciones en los contratos “extendidos” o “prorrogados”, toca al arrendatario seguir pagando el precio convenido dentro de los plazos fijados (anual, mensual o diario). Ciertamente si el arrendatario incumple debe sufrir las consecuencias previstas en el artículo 1308 del Código Civil, que no está derogado, y cuyo texto es el siguiente:

“Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los Artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente”.

Lo anterior, sin perjuicio de lo dispuesto en las normas referentes al Lanzamiento, establecidas en el Código Judicial, las cuales tampoco están derogadas.

Lo que promueve este decreto ejecutivo es la disminución de los derechos, consignados en la Ley sustantiva, a favor de los contratantes, entrometiéndose en la relación contractual, que debe ser respetada en los términos que señala el artículo 1106 del Código Civil, cuyo texto expresa:

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral ni al orden público.”

 

5. Mientras dure el estado de emergencia nacional y hasta dos (2) meses posteriores al levantamiento de esta medida, se ordena el congelamiento de los cánones de arrendamientos, las cláusulas de incrementos y/o de penalización por terminación unilateral y las relativas a intereses por mora.

Recordemos, que la pretensión de este Decreto Ejecutivo, con la “suspensión” del DECRETO EJECUTIVO 294 de 7 de diciembre de 1994 y el DECRETO EJECUTIVO N° 7 del 10 de enero de 1995, es incidir hasta en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles que se rigen por la libre contratación, como lo permitió el artículo 1 de la Ley 93 del 73 y su modificación.

No es posible que esta norma aplique, a aquellos contratos de arrendamiento convenidos bajo el régimen de libre contratación, es decir aquellos excluidos de la aplicación de la Ley 93 de 1973 y sus modificaciones.  Su aplicación traería la derogatoria tácita del artículo 30 del Código Civil o el artículo 1106 del mismo Código, por ejemplo.

 

6. Después de haber cesado los efectos de la declaratoria de estado de emergencia nacional, el arrendatario que de manera injustificada se niegue a pagar al arrendador los cánones dejados de pagar durante dicho periodo, será sancionado de acuerdo a lo estipulado en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973.

El arrendatario que económicamente no haya sido afectado en sus ingresos por el estado de emergencia nacional y no cumpla con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, será sancionado de acuerdo a lo estipulado en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973. En caso de controversia le corresponderá al arrendatario acreditar tal afectación ante la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

Por tratarse del mismo asunto hemos querido abordar estos dos puntos en conjunto. Indudablemente, el arrendatario de ninguna forma esta eximido de pagar los cánones de arrendamiento que haya pactado.  Por un lado deberá pagar todos aquellos cánones de arrendamiento no pagados, durante la declaratoria de emergencia, esto siempre que no tenga justificación para dejarlo de hacer.  También el arrendatario estará obligado a demostrar, de qué forma fueron afectados sus ingresos, apropósito de no poder cumplir con la obligación de pagar el canon de arrendamiento.

La sanción de la que tratan los puntos indicados, no la vemos claramente en la Ley 93 de 1973.

Lo cierto es que la sanción en orden a la libre contratación, no habiéndose podido exculpar el arrendatario por su falta de pago, conforme lo señala el artículo 1308 del Código Civil, es la rescisión del contrato y el pago de daños y perjuicios, además del Lanzamiento del bien arrendado conforme lo establece el Código Judicial, normas que tienen plena vigencia.

 

7. El arrendador y el arrendatario podrán dirimir por mutuo acuerdo los conflictos originados sobre los cánones de arrendamiento dejado de pagar durante las medidas y disposiciones establecidas en este Decreto.

Estos acuerdos tendrán duración  de hasta dos años a partir de su registro ante la Dirección General de Arrendamientos y se mantendrán vigentes mientras el arrendatario no incumpla lo pactado.

Lo normado en este punto es quizás a lo que debió restringirse el Decreto Ejecutivo 145, evitando de tal forma confusiones, que lo que traerán es demoras en los Procesos.  El solo hecho de que alguien pretenda aplicar lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo N° 145, trae como consecuencia que arrendatarios inescrupulosos argumenten defensas, que, aun sin razón, deberán ser resueltas por los Tribunales, con las demoras que eso involucra.

 

8. El arrendador que mediante métodos o acciones de hecho suspenda el suministro del servicio de gas, agua, electricidad y otros, como medida de presión al arrendatario para desalojar el inmueble o que infrinja las disposiciones de este Decreto Ejecutivo, con excepción de aquellas que tengan sanciones diferentes, será penalizado de acuerdo a lo estipulado en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973.

Esta previsión es básicamente una de las obligaciones del arrendador, que es mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo lo que dure, a lo cual debemos agregar que esto siempre y cuando el arrendatario cumpla con sus obligaciones.

De acuerdo a los puntos 6 y 9 del Decreto Ejecutivo 145 al arrendatario le corresponde pagar los cánones de arrendamiento en  los periodos establecidos, y es él quien tiene la carga de demostrar, su afectación  económica provocada por la “emergencia nacional”, a propósito de justificar su falta de pago oportuna, de los cánones según fueron pactados.

Ley 180 del 16 de noviembre de 2020 que modifica la Ley de Propiedad Horizontal

LEY 180 DE 16 DE NOVIEMBRE DE 2020
Que modifica la Ley 31 de 2010 sobre el Régimen de Propiedad Horizontal

 

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.   Se adiciona el numeral 36 al artículo 5 de la Ley 31 de 2010, así:

Artículo 5.  Para los efectos de esta Ley, los siguientes términos se entenderán así:

Propietarios al día. Aquel que, teniendo inscritas en el Registro Público a su nombre una o más unidades inmobiliarias en un mismo inmueble, tiene pagadas las cuotas de gastos comunes de todas esas unidades inmobiliarias en el mes corriente.

 

LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Artículo 2.  El artículo 50 de la Ley 31 de 2010 queda así:

Artículo 50.  La Asamblea de Propietarios se reunirá en sesión ordinaria obligatoriamente por lo menos una vez al año, la que deberá ser convocada por algún miembro de la Junta Directiva en el mes señalado en el Reglamento de Copropiedad.  La convocatoria se hará con no menos de diez días ni más de veinte días calendario previos a la celebración de la reunión, la cual se comunicará a través de documento escrito a la unidad inmobiliaria o por cualquier medio tecnológico, dirigido a la dirección electrónica o datos digitales que hayan indicado cada propietario, adjuntándose el proyecto de presupuesto, el informe de gestión por parte de la Junta Directiva y el estado financiero auditado del período anterior.

Si transcurridos dos meses desde el mes en que debió convocarse a la reunión de asamblea ordinaria por la Junta Directiva, esta podrá ser convocada por derecho propio por el 20% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.

La Asamblea de Propietarios también se reunirá de forma extraordinaria, cuando las necesidades sean imprevistas o de urgencia.  La convocatoria la hará la Junta Directiva, el administrador o por solicitud a los antes mencionados, por lo menos del 20% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en los pagos de las cuotas de gastos comunes.  La convocatoria se hará con no menos de diez días ni más de veinte días calendario previos a la celebración de la reunión, la cual se comunicará a través de documento escrito a la unidad inmobiliaria o por cualquier medio tecnológico, dirigido a la dirección electrónica o datos digitales que hayan indicado cada propietario.

De solicitarse la celebración de una asamblea extraordinaria por parte del 20% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes y no fuera convocada dentro de los siguientes diez días calendario por la Junta Directiva o el administrador, el porcentaje de propietarios antes mencionado la convocará por derecho propio.

Las convocatorias deben contener, como mínimo, los siguientes requisitos:

  1. Fecha en que se realiza la convocatoria.
  2. Clase de reunión de Asamblea de Propietarios.
  3. Fecha en que se celebrará la reunión de Asamblea de Propietarios.
  4. Hora en que se celebrará la reunión de Asamblea de Propietarios.
  5. Lugar o medio tecnológico en que se celebrará la reunión de la Asamblea de Propietarios.
  6. Agenda de los temas a tratar en la reunión de Asamblea de Propietarios.
  7. Nombre y cargo de la persona que convoca.

En el caso de que la reunión de Asamblea de Propietarios sea ordinaria, se debe adjuntar como mínimo el proyecto de presupuesto, el informe de gestión y el estado financiero auditado del período anterior; de incumplir con estos requisitos no será válida la convocatoria, a excepción de la convocatoria a reunión de Asamblea de Propietarios solicitada por el 20% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en los pagos de las cuotas de gastos comunes.

 

Artículo 3.  El artículo 51 de la Ley 31 de 2010 queda así:

Artículo 51.  La Asamblea de Propietarios se considera legalmente constituida con la asistencia de más de la mitad de los propietarios de manera presencial o por medio tecnológico, independientemente del número de unidades inmobiliarias que pertenezcan a cada uno de ellos.  La Asamblea de Propietarios se podrá reunir de manera presencial o por medio tecnológico que cuente con audio y video validable.

Si transcurrida una hora a la fijada en la convocatoria y no hubiera el quorum requerido, el secretario levantará un acta en que conste tal circunstancia, así como el número, nombre y porcentaje de participación de los asistentes a la Asamblea de Propietarios.

Cumplida esta formalidad, la Asamblea podrá sesionar, deliberar y adoptar decisiones válidas con un quorum equivalente al 20% de los propietarios, siempre que esta Ley no exija un porcentaje distinto para lograr decisiones válidas.  Si la decisión es tomada en sesión de segunda convocatoria, aplica lo dispuesto en el Artículo 32.

En todas las reuniones de la Asamblea de Propietarios, los propietarios podrán hacerse representar por un mandatario, que no necesariamente deberá ser propietario

Cuando una unidad inmobiliaria pertenezca a varias personas, los interesados deberán designar a una sola para que los represente en las reuniones de la Asamblea de Propietarios, así como para efectos de notificaciones y para todos los actos relativos a la propiedad horizontal.

Así mismo, toda persona jurídica propietaria de unidades inmobiliarias estará representada en dichas reuniones por una sola persona natural, la cual será su mandatario, sin necesidad de requerirse que sea el representante legal de la sociedad.

El poder o la autorización podrá ser otorgado mediante un documento físico, público o privado o de forma electrónica y deberá contener como mínimo los datos del propietario, nombre del apoderado e identificación de la unidad inmobiliaria por número de finca y número de unidad inmobiliaria, además podrá indicar las facultades conferidas.  Tal designación para la reunión de Asamblea de Propietarios que se celebren por medios tecnológicos deberá hacerse con no menos de veinticuatro horas previas a la reunión.

El administrador por sus funciones propias no podrá representar a ningún propietario.

Para efectos de este artículo, se entiende que el derecho a voto corresponde a las unidades inmobiliarias que representen.

Cualquier disposición sobre las reuniones que se celebren por medios tecnológicos será reglamentada por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial a través de resolución ministerial.

 

Artículo 4.  El artículo 53 de la Ley 31 de 2010 queda así:

Artículo 53.  Toda decisión adoptada por la Asamblea de Propietarios para que surta efecto legal y sea de obligatorio cumplimiento deberá ser aprobada por más de la mitad de todas las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes, salvo lo establecido en los artículos 32 y 51, o cuando esta Ley establezca un porcentaje distinto para su aprobación.   Las decisiones de la Asamblea de Propietarios se harán constar en un acta que expresará, como mínimo, lo siguiente:

  1. Número del acta y clase de reunión.
  2. Nombre de la propiedad horizontal.
  3. Lugar o medio tecnológico, fecha y hora que deberán coincidir con los señalados en el aviso de convocatoria, y la transcripción del aviso de convocatoria con las formalidades establecidas en la presente Ley.
  4. Lista de propietarios o apoderados que asistan personalmente o por cualquier medio tecnológico validable en la que se especifique el número de la unidad inmobiliaria, el número de finca, los datos de inscripción, el coeficiente de participación y la forma de participación.
  5. Quorum de la reunión teniendo en cuenta el número de propietarios que asistieron de manera presencial o por medio tecnológico y número de unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal.
  6. Quiénes fungieron como presidente y secretario de la Asamblea de Propietarios y la forma como se eligieron, en el caso de que no sean titulares del cargo.
  7. Asuntos tratados.
  8. Propuestas presentadas, con indicación de si fueron aprobadas o negadas y la forma y cantidad de votos.
  9. Fecha y hora de inicio y de terminación o de su suspensión y de reinicio, si se llegara a presentar.
  10. Firmas de quienes actuaron como presidente y secretario de la Asamblea.

Las decisiones adoptadas deberán comunicarse en un plazo no mayor de tres días calendario, contado desde la fecha de la reunión.

El acta deberá ser emitida en un plazo no mayor de diez días calendario, contado desde la fecha de la reunión y será entregada por el secretario o el administrador a los propietarios cuando lo soliciten.

En el caso de la reunión de Asamblea de Propietarios que se celebre a través de medio tecnológico, el secretario de la Junta Directiva deberá guardar una copia digital, como prueba inequívoca de esta.

 

LA JUNTA DIRECTIVA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Artículo 5.  El artículo 64 de la Ley 31 de 2010 queda así:

Artículo 64.  Las convocatorias para las reuniones de la Junta Directiva las efectuará el presidente o, en su defecto, cualquier miembro de la Junta Directiva, la cual se comunicará a través de documento escrito a la unidad inmobiliaria o por cualquier medio tecnológico, dirigido a la dirección electrónica o datos digitales que hayan indicado cada propietario, en no menos de cinco ni más de quince días calendario, antes de la fecha de la reunión.

En las sesiones extraordinarias únicamente podrán considerarse los asuntos que hayan sido objeto de la convocatoria.

 

Artículo 6.  El artículo 65 de la Ley 31 de 2010 queda así:

Artículo 65.    Para constituir quorum en una reunión de la Junta Directiva, se requerirá por lo menos de la asistencia personal o por cualquier medio tecnológico validable de más de la mitad de todos los directores.  Las decisiones de la Junta Directiva serán tomadas por el voto afirmativo de la mayoría de los directores participantes de la reunión con derecho a voto.

 

Para más información sobre este tema, contáctenos a igranet@icazalaw.com

Seychelles Flag 3D Rendering on Blue Sky Building Background

Seychelles: Ley de Beneficiarios Finales, 2020

Nuevos requisitos para las IBCs de Seychelles

 

La Ley de Beneficiarios Finales de 2020 es una nueva legislación que entró en vigor el 28 de agosto de 2020 junto con las Regulaciones de Beneficiarios Finales. La Ley y las Regulaciones imponen nuevos requisitos a las IBCs de Seychelles, que deben cumplirse antes del 31 de enero de 2021:

 

A.  Un nuevo formato para el Registro de Beneficiario Final (RBF)

Se requiere que las IBCs de Seychelles mantengan un RBF en la oficina de su Agente Registrado en Seychelles. Las Regulaciones sobre Beneficiarios Finales incluyen un nuevo formato de RBF que reemplaza el formato anterior requerido bajo la Ley de IBCs.

 

El RBF debe contener la siguiente información con respecto a cada beneficiario final de dicha persona jurídica:

  1. El nombre, dirección residencial, dirección de servicio, fecha de nacimiento y nacionalidad del beneficiario final;
  2. Detalles del interés real de cada beneficiario final, según lo prescrito por las regulaciones;
  3. La fecha en la que la persona se convirtió en beneficiario final;
  4. La fecha en que la persona dejó de ser beneficiario final;
  5. Cuando un propietario nominal mantenga intereses en nombre del beneficiario final:
    • El nombre, dirección residencial, dirección de servicio, fecha de nacimiento y la nacionalidad de cada propietario nominal que mantenga intereses en nombre del beneficiario final y los particulares y detalles de los intereses que mantiene el propietario nominal; y
    • La identidad del nominador, y cuando el nominador sea una persona jurídica, la identidad de la persona natural que en última instancia posee o controla al nominador.

 

B.  El Registro del Beneficiario Final se registrará ante la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF)

Se debe enviar una copia del Registro de Beneficiario Final a la UIF. La información proporcionada se mantendrá bajo estricta confidencialidad y no será de acceso público. Las personas autorizadas a inspeccionar el RBF son los directores de la empresa, miembros o personas cuyos nombres figuren en el RBF (limitado a la inspección del nombre de la persona en el RBF).

 

La empresa que no mantenga un Registro de Beneficiario Final conforme a la sección 5(1) de la Ley del Beneficiarios Finales (BF) o que no mantenga información precisa y actualizada según la sección 5(2) de la ley, comete un delito y está sujeta a una sanción que no sea superior a 50.000 SCR (US$2,500 aprox.) por cada incumplimiento (artículo 5(3)). En caso de contravención de la sección 5(1) o 5(2) de la ley, además de la sanción a la empresa, todo director comete un delito y también será responsable de una sanción que no exceda de 50.000 SCR (US$2,500 aprox.) por cada infracción (artículo 5(4)).

 

Si tiene alguna pregunta sobre este tema, contáctenos a seychelles@icazalaw.com.

Lea el texto completo de la Ley de Beneficiarios Finales de Seychelles [En Inglés]

wind turbines in Oiz eolic park. Basque Country

Icaza, González-Ruiz & Alemán asesora a AES Panamá y AES Changuinola

Icaza, González-Ruiz & Alemán actuó como asesor legal local de AES Panama S.R.L. y AES Changuinola S.R.L. en la adquisición de UEP Penonome I, S.R.L. una empresa panameña que construyó y operó la primera instalación de generación de energía eólica (Parque Eólico) y activos relacionados, ubicados en Penonome, Cocle, República de Panamá, que consta de 22 aerogeneradores Goldwind que proporcionan un total de 55MV energía renovable a la Red Nacional Interconectada.

 

Como asesor legal local para los compradores, la firma llevó a cabo la debida diligencia legal sobre la estructura corporativa, regulatoria y ambiental y la historia de la empresa y el proyecto; redactó complejos documentos de leyes locales; y proporcionó asesoramiento y apoyo legal durante y después del cierre. La transacción enfrentó importantes desafíos ya que, además de las complejidades de una transacción de esta naturaleza, se completó durante estrictas medidas de bloqueo impuestas debido a COVID-19 e involucró a múltiples jurisdicciones en América del Norte, Asia y Panamá.

 

El equipo encargado de esta transacción estuvo compuesto por Gabriel González-Ruiz, Alfredo Fonseca y Magdalena Arias.

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Reglamentación de la Ley de Teletrabajo

Decreto Ejecutivo No. 133 del 16 de septiembre de 2020

Que Reglamenta la Ley de Teletrabajo y dicta otra disposición

 

Por medio del Decreto Ejecutivo No. 133 del 16 de septiembre de 2020, se reglamenta la Ley de Teletrabajo, que oficializó todos los acuerdos alcanzados en la Mesa Tripartita de Diálogo por la Economía y el Desarrollo Laboral.

 

La reglamentación cubre los siguientes puntos:

  • La modalidad de teletrabajo es voluntaria y se debe garantizar el derecho de desconexión del trabajador para que disfrute de los periodos de descanso que le corresponden. Además, el trabajo puede ser móvil y suplementario.
  • El lugar de trabajo del teletrabajo se define de la siguiente forma:

a. Para teletrabajo a tiempo completo, el lugar de trabajo son los lugares distintos al establecimiento del empleador, incluyendo el domicilio del trabajador, pero sin estar limitado a este, en los que se ejecutan labores por cuenta del empleador.

 

b. Para teletrabajo a tiempo parcial, el lugar de trabajo también podrá incluir a los establecimientos del empleador,  aparte de la prestación de servicios fuera de dichas instalaciones.

 

  • Las jornadas extraordinarias de teletrabajo se regirán por las limitaciones, recargos y otras disposiciones establecidas en el Código de Trabajo.

 

  • El empleador deberá mantener un registro de las horas laboradas por el trabajador mediante los medios informáticos, de telecomunicaciones y análogos que el empleador determine y que puedan ser debidamente comprobables por ambas partes. Estos registros deben estar disponibles a los trabajadores para su consulta en todo momento.

 

  • Las órdenes del empleador, para el desempeño del teletrabajo, se podrán impartir por medios informáticos, de telecomunicaciones o análogos, sin perjuicio de otra modalidad, que brinde certeza sobre la autoridad que la impartió, claridad de la orden, fecha y su relación de modo directo con la ejecución de la modalidad de teletrabajo en desarrollo.

 

  • Los riesgos profesionales incluyen los eventos que se den en el lugar o lugares de prestación de teletrabajo, incluyendo el domicilio del trabajador, cuando dichos eventos sean a causa de las labores desempeñadas por cuenta del empleador. También se incluirán los accidentes de trabajo relacionados con el trabajo de guardia. La Caja de Seguro Social será la encargada de investigar y determinar la naturaleza de los hechos, según las normas vigentes sobre la materia.

 

  • El teletrabajo pactado en una adenda al contrato de trabajo es reversible para el empleador y para el trabajador. El plazo que deba darle el empleador al trabajador será el mismo que éste deba darle al empleador. El teletrabajo pactado en el contrato de trabajo solo será reversible en atención a lo establecido en el artículo 197 del Código de Trabajo.

 

  • Es obligación del empleador suplir al trabajador con los útiles, instrumentos, materiales, y programas informáticos necesarios para la ejecución el teletrabajo. Los mismos deberán ser utilizados únicamente para la ejecución de las actividades laborales. El empleador deberá asegurarse que el trabajador, cuente con lo necesario para facilitar la conexión por medios informáticos de telecomunicación y análogos, necesarios para ejecutar su trabajo. En caso de fallas en los servicios de telecomunicaciones o fluido eléctrico, el trabajador avisará oportunamente al empleador.

 

  • La entrega del equipo, previa revisión del mismo, se hará constar por escrito y será firmada por ambas partes. Será responsabilidad del trabajador la conservación en buen estado de dichos útiles, instrumentos, materiales y programas informáticos y dará aviso inmediato a su empleador de cualquier hecho que haya causado o pueda causar daño a dichos equipos.

 

  • El empleador podrá, previo aviso al trabajador, revisar los equipos entregados para su actualización o revisión.

 

  • El trabajador no será responsable del deterioro de los útiles, materiales o instrumentos recibidos cuando sea causado por el uso, desgaste natural, caso fortuito, mala calidad o defectos. De igual forma, en caso de deterioro o desgaste normal del equipo, el empleador estará obligado a la reposición el mismo en atención a lo señalado en el artículo 128, numeral 3, del Código de Trabajo.

 

  • El trabajador deberá devolver todo el equipo y los materiales proporcionados cuando finalice la modalidad de teletrabajo.

 

  • Queda prohibida la instalación de cualquier tipo de programa informático que vulnere la privacidad del trabajador o de su familia.

 

  • El empleador sufragará los gastos relativos a los servicios públicos de electricidad e internet, al igual que los gastos de equipamiento, mantenimiento, reparación, herramientas, capacitación y demás, propios de la prestación del servicio en la modalidad de teletrabajo.

 

  • En caso de duda en la interpretación de las disposiciones establecidas en este reglamento se aplicarán los principios y normas del Código de Trabajo

 

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Descargue el Decreto Ejecutivo No. 133 del 16 de septiembre de 2020