Nuevos cambios y menciones importantes de la Nueva Ley de Propiedad Horizontal (Ley 284 del 14 de febrero de 2022)

Por: Ricardo Ceballos 

1. El Artículo 2 de la Ley 284 del 14 de febrero del 2022 (en adelante “la Ley”) menciona y explica los principios rectores del Régimen de Propiedad Horizontal, los cuales son:
   1. Convivencia pacífica y solidaridad social
   2. Derecho al debido proceso.
   3. Derecho a petición.
   4. Principio de confidencialidad.
   5. Respeto a las decisiones.
   6. Respeto de la dignidad humana.
   7. Sostenibilidad y función social.
2. El numeral 27 del Artículo 6 de la Ley contiene la definición del término “moratoria”, la cual quedó así: Es el incumplimiento en el pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo establecido en el Reglamento de Copropiedad; de no estar definido este plazo, se considerará el último día del mes como fecha límite de pago.
3. El Artículo 24 de la Ley 284 establece que los propietarios de unidades inmobiliarias con elementos compartidos costearán a partes iguales los gastos de mantenimiento y reparación de los elementos de los entrepisos y de las paredes que les sean comunes. En caso de comprobarse que los daños han sido causados por uno de los afectados, este deberá asumir en un plazo de treinta días calendario los gastos de reparación.
4. El numeral 4 del Artículo 28 de la Ley estipula que, a los propietarios morosos en el pago de las cuotas de gastos comunes, se les podrá negar el servicio de vigilancia y seguridad, de correspondencia, servicio de portería, permisos para entrada de materiales o permisos para remodelaciones o construcciones en la unidad.
5. El Artículo 46 de la Ley, crea, de manera obligatoria, el fondo para imprevistos para atender y financiar las obligaciones, obras o expensas que se presenten y que no estén contempladas en el presupuesto vigente de la propiedad horizontal y que, además, afecten directamente la situación financiera y el buen financiamiento del inmueble. El Fondo para Imprevistos corresponde como mínimo al 1% de la totalidad de los ingresos y las cuotas de gastos comunes anuales recaudadas, el cual deberá incluirse obligatoriamente como parte del presupuesto que se aprobará en reunión ordinaria anual de la Asamblea de Propietarios.
6. El Artículo 56 de la Ley, deja establecida la obligación del propietario de asistir a las reuniones de la Asamblea de Propietarios y que se le impondrá una multa de un mínimo del 20% de la cuota de gastos comunes al propietario que no asista a la reunión de la Asamblea de Propietarios.  La Asamblea de Propietarios podrá aumentar este porcentaje.
7. El Artículo 74 de la Ley, estipula que la designación inicial realizada por el promotor de los miembros de la Junta Directiva deberá ser renovada por los propietarios al momento en que se dé el traspaso del 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman el bien inmueble con independencia de que el proyecto sea realizado por etapas o fases.
8. El Artículo 78 de la Ley establece que los miembros de la Junta Directiva podrán renunciar, por cualquier motivo a los cargos que fueron electos mediante nota explicativa al resto de los directores.  La renuncia deberá ser protocolizada e inscrita por el renunciante en el Registro Público en un término no mayor de 30 días calendario y contará con la firma del director que renuncia.  Durante este período, el director que ha renunciado deberá permanecer y ejercer el cargo hasta que quede inscrita su renuncia.
9. En el Artículo 80 de la Ley se deja establecido que la Junta Directiva no está autorizada para exonerar cuotas de gastos comunes, esto incluye recargos, multas y cuotas extraordinarias.
10. En el Artículo 83 de la Ley se establece que los miembros de la Junta Directiva no serán responsables personal, civil, administrativa o penalmente por las actuaciones que ejecuten en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios, de conformidad con la Ley. De igual manera, los miembros de la Junta Directiva no podrán ser objeto de medidas cautelares civiles de carácter personal ni en sus bienes, por las actuaciones que ejecuten en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios.
11. El Artículo 92 de la Ley estipula que quien desempeñe el cargo de administrador de una propiedad horizontal deberá tener perfil gerencial, con conocimiento en recursos humanos y régimen laboral, solución de conflictos, contabilidad y del manejo de la legislación de la propiedad horizontal.
12. El Artículo 96 de la Ley establece que el administrador no será responsable personal, civil, administrativa o penalmente por las actuaciones que ejecute en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios o de la Junta Directiva, de conformidad con la Ley. De igual manera, no podrá ser objeto de medidas cautelares civiles de carácter personal ni en sus bienes, por las actuaciones que ejecute en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios o de la Junta Directiva.
13. El Artículo 109 de la Ley estipula que serán los jueces de paz quienes tendrán competencia para conocer y resolver situaciones o controversias que se presenten dentro de la propiedad horizontal entre los propietarios y/o estos con el administrador.
14. El Artículo 111 de la Ley estipula que las acciones contra las decisiones de la Asamblea de Propietarios, Junta Directiva y/o Administrador, prescriben en el término de tres meses, contado a partir de su publicación, entrega a los propietarios o su inscripción en el Registro Público, si aplica.
15. Artículo 115 de la Ley establece que la administración de las unidades inmobiliarias informará mensualmente y por escrito, a las instituciones acreedoras de hipotecas y a fideicomisos, sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meses o más en el pago de sus cuotas de administración, conservación y mantenimiento de bienes comunes y quienes estarán obligadas a recibir la notificación y actuar de acuerdo con las cláusulas del contrato de hipoteca.
16. Los nuevos porcentajes para las diferentes situaciones:

• • Artículo 19 de la Ley: La Asamblea de Propietarios podrá aprobar por el 51% o más de la totalidad de las unidades inmobiliarias que algunos bienes comunes tengan el carácter de exclusivos, bajo las condiciones que establezcan, para uno o más propietarios, siempre que no sean indispensables para la existencia, seguridad y conservación del inmueble, en cuyo caso corresponderá a este propietario o esos propietarios beneficiados con el uso exclusivo de esos bienes comunes los gastos de mantenimiento, reparación y conservación.   En la anterior Ley 31 de 18 de junio de 2010, se estableció que el porcentaje era del 66% de todas las unidades inmobiliarias.
  • Artículo 20 de la Ley: La Asamblea de Propietarios, en decisión tomada por el 51% o más de la totalidad de las unidades inmobiliarias, podrá aprobar la adquisición de un bien ofrecido por su dueño, para ser utilizado como bien común, para venta o arrendamiento en beneficio de la propiedad horizontal.  En la anterior Ley 31 de 18 de junio de 2010 se estableció que el porcentaje era del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias.
  • Artículo 22 de la Ley: El coeficiente de participación sobre los bienes comunes será proporcional al valor de la unidad inmobiliaria de su dominio y deberá fijarse en términos de porcentaje del valor total.   Las mejoras y menoscabos de cada unidad inmobiliaria no alteran la cuota atribuida, que solo podrá variarse con la aprobación del 51% o más de los votos de la totalidad de las unidades inmobiliarias. En la anterior Ley 31 de 18 de junio de 2010 se estableció que el porcentaje era del 66% de los votos de los propietarios de todas las unidades inmobiliarias como porcentaje mínimo.
  • Artículo 35 de la Ley 284:  La modificación de cuotas de gastos comunes ordinaria o la aprobación de cuotas de gastos comunes extraordinarias en primera convocatoria requerirá de la aprobación de la Asamblea de Propietarios mediante la votación favorable de, por lo menos, el 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes En la anterior Ley 31 de 18 de junio de 2010 se estableció que la aprobación de la Asamblea de Propietarios se tenía que dar mediante la votación favorable de, como mínimo, el 66% de los propietarios de las unidades inmobiliarias que estén al día en sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal.

De no lograrse el quorum reglamentario en la reunión de la Asamblea de Propietarios en primera convocatoria en donde se modifica la cuota de gastos comunes ordinaria o la aprobación de una cuota de gastos comunes extraordinaria, el secretario de la Junta Directiva o quien esté ejerciendo esta función levantará un acta dejando constancia de la situación y cualquier otro hecho relevante que deba ser conocido por los propietarios ausentes.  Los presentes podrán establecer una nueva fecha para la celebración de una nueva reunión, la cual deberá ser convocada de acuerdo con lo establecido en esta ley con un mínimo de diez días calendarios después de la primera, con la misma agenda, horario, forma y lugar para tratar la modificación de la cuota de gastos comunes ordinaria o la creación de una cuota de gastos comunes extraordinaria.  En la segunda convocatoria bastará con la aprobación de, como mínimo, el 30% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.   En la anterior Ley 31 de 18 de junio de 2010 se estableció que, en caso de no lograrse la aprobación por inasistencia a la Asamblea de Propietarios, bastará en la segunda convocatoria con la aprobación de, como mínimo, el 33% de los propietarios de las unidades inmobiliarias que estén al día en sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal.

• • Artículo 36 de la Ley: Cuando se trate de mejoras adicionales a las ya existentes al momento de incorporarse la propiedad horizontal al Régimen de Propiedad Horizontal, para su aprobación se requerirá del voto favorable del 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.  En la anterior Ley 31 de 18 de junio de 2010 se estableció que se requerirá de la aprobación del 66% de los propietarios de las unidades inmobiliarias que estén al día en sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal.

¿Quiere obtener más información referente a la nueva Ley de Propiedad Horizontal?

En nuestro webinar: “Cambios relevantes de la Nueva Ley de PH y Permisos de Residencia por Inversión en Inmuebles” nuestros expertos: Ana Graciela Medina, Ayleen Quintero y Ricardo Ceballos, estarán ampliando más información referente al tema.

Puede registrarse ingresando a: https://bit.ly/LeydePHyResidencia.