Ley 415 del 2023 que modifica artículos del Código Judicial relacionados con remates de bienes muebles e inmuebles

Comentarios respecto a la Ley 415 del 22 de noviembre de 2023 que modifica los artículos 1652, 1657, 1743 y 1744 del Código Judicial relacionados con Remates de Bienes Muebles e Inmuebles.

Por: Carlos E. Villalobos Jaén – Socio

La Ley 415 del 22 de noviembre de 2023, promulgada en la Gaceta Oficial 29915-A del 22 de noviembre de 2023, afecta el procedimiento de venta judicial, y la forma de la realización del crédito, por parte del acreedor hipotecario ante los Tribunales.

Esta Ley afecta todos los contratos hipotecarios dentro de los cuales se haya convenido la base para el remate o venta judicial, aun aquellos contratos anteriores a la Ley.  Considerar en ese sentido lo dispuesto en el artículo 30 del Código Civil, cuyo texto expreso es el siguiente:

“Artículo 30. En todo contrato se entenderán incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebración.

Exceptuase, de esta disposición:

1. las leyes concernientes al modo de reclamar en juicio los derechos que resultaren del contrato; y
2. las que señalen penas para el caso de infracción de lo estipulado; la cual será castigada con arreglo a la ley bajo la cual se hubiere cometido.”

Como podrá observarse, poder fijar la base del remate convenidamente dejará de tener vigencia, pues quedaría regulado de otro modo lo concerniente a su fijación en el contrato de hipoteca; siendo entonces la base del remate la que resulte del avalúo, que señalan los artículos 1652 y 1653 del Código Judicial.  Valga también tener en consideración lo establecido en el artículo 32 del Código Civil que expresamente señala lo siguiente:

“Artículo 32. Las leyes concernientes a la sustanciación y ritualidad de los juicios prevalecen sobre las anteriores desde el momento en que deben empezar a regir. Pero los términos que hubieren empezado a correr, y las actuaciones y diligencias que ya estuvieren iniciadas, se regirán por la ley vigente al tiempo de su iniciación.”

Esta modificación en lo que atañe a los Procesos de Ejecución Hipotecaria, especialmente aquellos que se dicen con renuncia de trámites, es perniciosa a propósito de los intereses de los acreedores, además de no considerar, en lo absoluto, la ventaja para la recuperación del crédito atendida desde el punto de vista sustantivo es decir sobre la base del Código Civil.

La Hipoteca tiene como propósito según lo señala expresamente el Código Civil, garantizar con el bien gravado las obligaciones del acreedor hipotecario (ver artículo 1566).

Sobre dicha consideración, establece el mismo Código Civil que la hipoteca fijara sobre la Finca (registralmente), la totalidad de la suma que garantiza (ver art. 1572 del Código Civil).

Más adelante el mismo Código señala en su artículo 1575 que la hipoteca (tratándose de una pluralidad de bienes inmuebles), subsistirá integra mientras no se cancele la totalidad de la obligación.

La referencia a los artículos anteriores es la que sustenta la vigencia actual de los artículos 1743 y el artículo 1744 (párrafo final) ambos del Código Judicial. 

Nos referimos al hecho de poder fijar la base del remate convenidamente, pues precisamente el propósito inmediato de la Hipoteca (art. 1566 del Código Civil), es garantizar el pago de la obligación que se mantiene con el acreedor hipotecario.  Es por ello que hace sentido que el remate tenga como base lo adeudado al acreedor Hipotecario (que es la cifra que en la actualidad se propone como base del remate), y no una cantidad distinta, que exceda la obligación del acreedor de primer orden.

Permitir que para procesos hipotecarios se fije la base del remate, atendiendo avalúos o promediando avalúos que presente el acreedor y el deudor, como se propone en la ley, creara situaciones conflictivas en un Proceso, que se supone es sumario, y en el caso de procesos hipotecarios con renuncia de trámites “sumarísimo”.

Con la Ley además de eliminar la posibilidad fijar la base del remate de forma convenida en la escritura que contiene el contrato de Hipoteca, se elimina la alternativa objetiva que brinda o brindaría el artículo 1657 del Código Judicial, que actualmente señala lo siguiente:

“Artículo 1657. A los inmuebles que paguen contribución al fisco les fijará el tribunal el valor que tengan asignado en el respectivo Catastro.”

Lo que hace la Ley es permitir, que el acreedor y posiblemente el deudor presenten unos avalúos sobre los cuales el Juez promediara el valor para establecer la base del remate.  Esto evidentemente distorsiona las reglas que deben tenerse en cuenta para darle valor a los avalúos (ver auxiliares de la justicia).

Por ejemplo, estos evaluadores deben tomar posesión del cargo ante el Juez, para que él les de valor a sus dictámenes? Habrá un periodo para impugnarlos, si no son idóneos?  Todo esto no parece ser considerado en la Ley, lo cual no tiene cabida en la estructura de estos procesos de ejecución hipotecaria.

Si la base del remate se sube por razón de los avalúos, la posición del acreedor hipotecario, en cuanto a su postura a cuenta de su crédito será afectada, y así la posibilidad de poder adquirir el bien para el pago de la obligación debida.  Excediendo el avalúo promediado el crédito del acreedor hipotecario, tendrá que atenerse a la previsión establecida en el artículo 1715 del Código Judicial:

“Artículo 1715. En todo remate el postor deberá consignar para que su postura sea admisible, el diez por ciento (10%) de la cantidad señalada como base para el remate del bien o bienes que pretende rematar.

Tanto el acreedor como el tercerista coadyuvante son postores hábiles para hacer posturas por su crédito. El ejecutante y el tercerista coadyuvante no necesitan hacer consignación, salvo cuando su crédito represente menos de la base del remate. En este caso, consignará el diez por ciento (10%) de la diferencia entre su crédito y la base del remate.”

Por último, llama a la curiosidad el hecho de que esta Ley 415, contradice la Ley 402 de octubre de 2023, que es la reforma integral del Código Judicial, cuya aplicación ha sido postergada hasta el año 2025.  El artículo 780 del Código Procesal Civil, nuevo, vuelve al sistema que ahora deroga la Ley 415 a la que nos hemos referido.